こんにちはやっこです。
今回は我が家の土地の購入申込（買付）から売買契約までの実体験をリアルにお伝えします。
これから土地を購入したい、土地購入の流れは理解してるけど、リアルな話を聞きたいという方に参考になればと思います。
別記事で土地情報を見つけてから購入申込までにやったことを載せていますので、そちらもご覧ください。
2020年初旬から約1年半家を探しに探して土地を購入、タマホームでの建築に至った、やっこ自身の実体験、そして宅建とAFPの知識を交えてお伝えします！
- 建築会社4社で間取りと資金計画提案
- ローンの事前審査
- 重要事項説明書の事前確認
- 売買契約2日前にきた連絡（価格交渉）
- 売買契約当日の事件（仕切り直し）
- 2度目の売買契約が無事完了
- まとめ
やっこは土地購入の申込（買付）から売買契約予定日まで11日間でした。正直長い方だと思います。申込の3日後とか、翌日とか、申込なしでいきなり契約なんて話も聞きます。
土地申込（買付）2月19日
売買契約予定日 2月28日
- 建築会社4社で間取りと資金計画提案
- ローンの事前審査
- 重要事項説明書の事前確認
建築会社4社で間取りと資金計画提案
11日間だと建築会社1社からの提案を受けられる機会は1回！これが現実的と思いました！
初回で土地情報と間取りの要望伝えて、翌週提案受けてといったイメージです。
とにかく時間はありません。たくさんのメーカーをこれから選定していくことは難しいです。
なので土地が見つかる前こそ建築会社を本気で選定すべきです。
やっこは展示場に行って6社の建築会社の話を聞いて４社にプランと資金計画の提案をお願いしました。
1社ごと土地情報説明して、間取りの要望伝えてを繰り返すだけでもかなりの労力でした。
加えてやっこには北側の土地が3m近く高いので、何か制限がかかるのかを各社に相談しました！
最近はネットでまとめて資料請求や間取りの提案を受けられるサービスもあったみたいでしたが…スピード感が追いつかないと判断して、展示場を回りました。
- 買う土地に対してのリアルな建物金額把握
- キッチン等の設備はどこも似たりよったり
- 建築の制限は若干ありそうだけど許容範囲内
話を聞いた建築会社6社
- セキスイハイム
- タマホーム
- ウィザーズホーム
- アイダ設計
- 地元工務店
- 三井ホーム
提案をお願いした建築会社4社
- セキスイハイム
- タマホーム
- ウィザースホーム
- アイダ設計
- 金額（ローコスト）を意識→タマホーム•アイダ設計
- 太陽光を詳しく知りたかったから→セキスイハイム
- 営業マンの知識が豊富だったから→ウィザースホーム
ローンの事前審査
売買契約をするための条件となっていた事前審査。やっこのような一般サラリーマンは住宅ローン先を選ぶ幅はかなり広いですし、回答も早いです。
反対に個人事業主や会社経営者はサラリーマンに比べるとローン先を選ぶ幅は狭まります。プラス審査にも時間がかかる可能性が高いので、時間が迫っている場合は急がないといけません。
選択肢
- メガバンク
- 地方銀行
- ネット銀行
- 信金
やっこが選んだのはネット銀行のソニー銀行でした。事前審査にかかった日数は1日、実際には数時間で回答がきました。
選んだ理由は回答までの時間が1番早かったから。正直この時は事前審査の回答を一刻も早くもらって、売買契約を確実なものにしたかったので、調べた中で1番回答が早かったソニー銀行を選びました。
ネット銀行はソニー銀行以外もとにかく回答が早かったです。遅くとも3日以内には回答がきました。他にもネット銀行、地方銀行、メガバンクの事前審査をお願いして、数日遅れて全ての事前審査に通過しました。
でも最終的にソニー銀行ではなく、りそな銀行で借入になりました。
土地の一部または全部＋建物資金をローンでまかなう場合、パターンは3つあります。
- ネット銀行＋つなぎ融資
- リアル銀行の分割融資
- 土地と建物の2本立での融資
リアル銀行はネット銀行以外の実店舗のある銀行です。メガバンク、地方銀行がリアル銀行です。銀行ではないですが、信金もこれにあたります。
やっこは検討した結果2.リアル銀行の分割融資を選びました。
融資は専門分野ので別記事で詳しく書いていきますのでご覧ください。
重要事項説明書の事前確認
- 不明点を解消して売買契約にのぞめる
- 内容の交渉ができる（売買価格以外…）
売買契約時に宅建業法で定められた重要事項の説明があります。不動産に関することがズラっと書かれていて当日説明されても訳が分かりません。なので前もって書類を確認するためにN社に依頼してメールで雛形を送ってもらいました。
やっこは宅建の資格があり、仕事でも不動産の書類に慣れていたので質問はありませんでしたが、交渉はありました！金額以外で…
それは、引渡期日とローン特約期日です。
引渡期日はなるべく遅くした方が買主としてはその分ゆっくり建築会社との打合せができたり、ローンの手続きにも余裕がもてます。
ただし反対に売主としては早く引渡をて、お金をもらいたいですし、仲介会社も仲介手数料を早くもらいたいので、相反します。
ローン特約期日も同様です。この特約は期日までにローンの本承認を得るもので、仮審査は通過しても本承認が出ないなんていう場合に、期日前だったら売買契約自体が白紙になります。もちろん手付金も戻ってきます。
期日後に本承認が取れなくて引渡ができないとなると、違約となり手付金は戻ってきません。
メンタル面も関係しますが、期日後に本承認がおりて、土地代金の支払いができれば問題ありません！
これも買主は期日が遅くなるほどゆっくり審査の時間が持てますが、売主は期日を早めて特約解除をなくしたい思いが相反します。
仲介会社N社の提示
- 引渡期日 2021年3月末
- ローン特約期日 2021年3月15日
売買契約2日前にきた連絡（値上げ交渉）
2021年2月26日
間取りの提案を受けたり、ローンの事前審査をしたりかなりの密度で過ごして、売買契約まであと2日というところまできました。
そこで仲介会社のN社の担当Ｏさんから連絡がありました。
先程別の仲介から売値の満額2,980万、手付金100万で申込が入りました。これから売主さんに連絡するのですが、やっこさんどうしますか？
どうしますかって？値段合わせないと、その仲介先のお客さんに決まってしまいますよね？？
そうですね。私は両手になる取引を優先したいのですが、売主さんは高い方が良いですからね…
こちらも2,980万の手付金100万でお願いします。
分かりました。売主さんと話して再度連絡します！
このタイミングでこんな話入ってくると思いますか？？契約を早くしなかった自分にも責任があるし、何より証拠がないので受け入れる以外の選択肢はありませんでした。
言うまでもないですが、売主さんとN社の話合いの結果、やっこが契約できることになりました。
結果的に友人の不動産屋にお願いして手数料を安くしてもらうことも諦めて、更には値引きも叶わずでした。思い描いた形は何ひとつ叶わず…
それでも、この土地を買いたい気持ちが強かったので決断したことに後悔はありません。
売買契約当日の事件（仕切り直し）
2021年2月28日 売買契約の当日
珍事件とは、売主さんからの当日発表『実はもう一つ土地がおまけでついてきます！』でした。
手付金100万円と契約書に貼る収入印紙1万円を用意して仲介大手N社に家族全員で向かいました。
売主さん到着後すぐに売買契約が行えるよう、N社の段取りは流石でした。売主さん到着前に、N社の担当Ｏ氏より重要事項説明を受けて、引渡時に準備するお金や登記の話もサクサク進んで、あとは売主さんを待つばかり。
そしていよいよ売主さん到着。
別室にて簡単に契約内容説明したら、こちらの部屋に案内するので少々お待ちください！
別室にて簡単に契約内容説明したら、こちらに案内するので少々お待ちください！
さぁいよいよか！
緊張して待っていると、ちょっと顔色悪めのＯ氏がきて…ここからが珍事件おまけの土地の話です。
ご説明があります…私もいま聞いたのですが、購入の土地の近くに周辺所有者と共有で持っているアンテナ設置用の土地があって、そちらも売買対象に入れられないかという相談があります。どうされますか？？
どうされますか？って今決断はできないし、そもそもどこの土地ですか？？
地図をみて、場所は特定できましたが、地図で見る限りアンテナはないし、普通に横にある家の庭です…
でも何度確認しても、やっぱり庭ですww
ストリートビューでみても、ちゃんと整えられた綺麗な庭でしたww
売主さんが持参した25年前の謄本で所有者をみると確かに50名ほどで共有持分になっていました。
つまり誰かの家の庭を50名で共有しているってことです。
やっぱりその共有の土地を一緒に買わないと売買が自体がなくなりますか？できたら他の方の庭は買いたくないのですが…
そうですよね…売買対象から外してもらえるか売主さんと話してみます。
そうですよね…売買対象から外してもらえるか売主さんと話してみます。
しばらくして、売主さん登場。状況を聞くと…
こんな大事だとは思ってなくて…40年前に購入したときのままで、自分もいまその土地がどうなってるのか分からないんです…申し訳ない！！
流石に現状も把握できない状態では、おまけと言われても…
N社としても売買契約当日まで売買対象地を把握していなかったので慌てていて、Ｏ氏の上席の方も出てきて対応を検討した結果、
売買延期…ある意味自分はモッてる人間だと思いました。
N社で調査後にどんな形で契約になるか連絡をもらうということでこの日はお開きになりました。
2回目売買契約
1回目の契約日から5日が経過して、調査の回答が来ました。
- アンテナ用のおまけの土地には既にアンテナはない
- アンテナ撤去後、売却をしたても50名近い所有者全員と連絡をつけることができず、隣地の家に実質的に利用してもらっている
- その状態は長期間続いているため、既に隣地の方が時効取得している
- 固定資産税も隣地の方が負担していて、売主さんの持分を一緒に売買して取得したとしてもその後の負担はない…）
こんなパターンは10年以上不動産取引をみていて初めて遭遇しました。まさか自分が買う土地で…
持っていることで何も支障がないなら、そのまま売主さんが所有していたら良いのでは？？
はい、売主さんに事前に確認しておまけの土地は売買対象外として契約できることになりました！調査に時間もかかり、お騒がせしてしまったので、引渡期日は3月末から4月末に、ローン特約期日もそれに合わせて4月17日まで延長してもらえました。
2021年3月7日 売買契約締結
２月18日に土地情報を見つけてから、3週間ですがとても内容の濃い3週間でした。
まとめ
- 建築会社4社で間取りと資金計画提案
- 住宅ローンの事前審査
- 重要事項説明書の事前確認
- 2日前に別の購入希望者が満額で申込みをしてきたため200万の値引を断念
- 売買契約当日、売主さんからのオマケの土地告白により売買契約が延期
- 延期になったことで引渡とローン特約の期日が延長
契約は延期になりましたが、申込から3週間後に無事売買契約を締結。
申込から契約までは時間もタイトで、緊張感もあってすごく疲れました。
やっとこれでゆっくり建物の打合せに進めると思いきや、ここから土地引渡までの約2ヶ月間もメチャクチャ忙しかったです。建築会社決定はやることが次から次に・・・
そちらも記事にしますので是非ご覧ください！
最後まで読んでいただきありがとうございます。それでは、バイバイ！！
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