以前別記事で、物件探しスタート情報収集〜掘出し物の未公開物件に出会ったらをまとめました。
この記事はこんなことに悩んでいる方にきっと役立つものです！
物件情報集めてみたけど、どうやって分析したら良いの？（新築建売•中古住宅編）
不動産の情報て普段見慣れないから、どこを見て情報整理していったら良いかわからないですよね！
2020年初旬から約1年半家を探しに探して購入に至った、やっこ自身の実体験、そして宅建とAFPの知識を交えてお伝えします！
今回新築建売•中古住宅編とさせてもらったのは、既に建物ありの状態と、土地を買って建物を新築する、つまり建物なしの状態では少し話の進め方が変わってくるからです。
- 新築建売と中古住宅の情報分析（共通）
- 新築建売の場合のプラスα
- 中古住宅の場合のプラスα
新築建売と中古住宅の情報分析3ステップ（共通）
- ステップ①エリア別に仕分けて分析する
- ステップ②エリアの相場を調べる
- ステップ③エリアごとにランク付けする
建売と中古住宅編の場合、既に建物が建っているので、正直買うか買わないかの2択です。
いざ魅力的な物件が出た際に素早く行動できるように、物件情報を分析しておきましょう。
ステップ①エリア別に仕分けて分析する
まずはエリア別に分けてみて、エリアごとのメリット•デメリットを書き出してみてください。
- 駅からの距離
- 駅からの高低差や道のり
- 近隣の商業施設
- 学校からの距離や道のり などなど
見逃しがちなのは駅からの高低差と道のりです。
同じ徒歩10分でも急な坂道や人通りの少ない細道を通るルートでは、子供がいる家庭は心配が増えますよね。
物件チラシに書かれている最寄駅から徒歩10分はどんな道のりなのか、実際にエリア内を歩いてみたり、遠方で難しければGoogleEarthでも大丈夫なので道のりを確認してみましょう。
通勤で電車を使う方は特に毎日のことなので注意してみてください。
ステップ②エリアの相場を調べる
調べ方はやっぱりSUUMOとか、ホームズなど媒体で調べるのが早いです。
『〇〇市戸建相場』などで検索すると出てきます。相場を調べると売却の情報が多く出てきますが、買う時の目安にも使えるのでチェックしてみてください。
ちなみに売却の案内ページですがSUUMOに相場を調べる方法がまとまっていたのでよかったら参考にしてみてください！
その中にある国土交通省不動産取引情報検索サイトは全国の不動産取引の価格が検索できるので参考になると思います。
沢山の物件情報を見る中で、エリアごとに価格の相場を理解しておくと、いまの売値が安いのか高いのか判断ができるし、値引交渉の目安材料にもなります。何より購入の意思決定の後押しにもなると思います！
※不動産の価格は周辺環境や、道路との高低差、接道の向き、土地形状によっても変わって来るので、全体感をつかむことが大事です！
ステップ③エリアごとにランク付する
エリア特性を把握できたら、ランク付することをオススメします。A〜Cランクくらいで良いとおもいます。
- Aランク このエリアで物件出たら絶対買う！値引交渉はするけど、値引なしでも買いたい！
- Bランク エリアはＡランクほどではないけど、金額面等で魅力ある物件なら買いたい！
- Cランク 詳細は知りたいけど、条件面で余程のことがなければ購入まではいかない！
特にAランク、Bランクのエリアで情報が出たら、すぐに動けるように心の準備しておくと良いと思います。
ちなみに、やっこはAランクエリアを絞っていなかったために建売買い逃した経験があります。今となっては購入するための心の準備が不足していたと思っています…
新築建売の場合のプラスα
建売は大手から中小までホントたくさんの建築会社が存在します。新築だからどこの会社でも大差ないなんてことはありません。建築会社ごと販売に対する特性があります。全てをするのは困難かもですが、有名どころだけでも分析しておくと良いと思います。
あくまでやっこ目線ですが…例えば
オープンハウス
ＣＭでもおなじみ、建売の大手！駅近に建築することがメイン、駅近が最大のメリット、反面、土地建物共にコンパクトなものが多い。駅近は地価が高く、価格を抑えるためになるべく小さく土地を区切ることが多くなるのでいた仕方ないです。構造は木造軸組、ベタ基礎。
飯田グループ
建売といえば飯田グループ！駅近とから少し離れた場所に複数等まとめて建築しているイメージ、建築棟数が多いため建築資材を大量に安く仕入れることが可能。そのため価格が比較的リーズナブル。内外装ともに設備等は最低限のものというイメージ。ストレートにいうとよくある家。構造は木造軸組、ベタ基礎。
中古住宅の場合のプラスα
中古住宅の場合は築年数からみるリフォーム履歴を意識しなくてはいけません。事情があって購入後間もなく売却をされる方もいるかもしれないけど、多くは築20年以上とかが多いと思います。家も20年経つとどんなに立派な家でと、内装、外装共にリフォームしなくては劣化してしまいます。
内装でいえば
キッチンやお風呂•洗面などの水回り
フローリングや畳の床材
壁紙
外装でいえば
外壁の塗替え、目地のコーキング打ち直し
防蟻処理
屋根の張替え
雨樋の交換
仮に全てリフォームされていない状態で売りに出ているなら、購入後にリフォームしなくてはその後長く住むことができなくなるかもしれません。
リフォームの値段は内容によってピンキリですが、特に外装の屋根、外壁塗装は100万単位でかかることが多いので、注意してください！
中古住宅の場合はリフォーム資金も見込んだ計画をしておけば安心です。
まとめ
家づくりのための物件情報分析（建売・中古住宅編）は・・・
- 集めた情報をエリア別に分けてエリアごとの特性を整理しておく
- エリアごとの価格相場を調べておく →SUUMOおすすめ
- エリアのランク分けをしてエリアに優劣をつけておく
- 新築建売は建築会社の特性もチェックしておく
- 中古住宅はリフォーム履歴をチェックしておく
最後まで読んたでいただきありがとうございます。
よろしければ、他の記事も読んでいってください。
それでは、バイバイ！！
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