今回の記事はこんなことに悩んでいる方に役立つものです！
物件情報集めたけど、どうやって分析したら良いの？（土地購入＋新築編）
別記事で新築建売•中古住宅編を載せましたが今回は土地購入＋新築編ということでまったく方法が異なります。
2020年初旬から約1年半家を探しに探して土地を購入、タマホームでの建築に至った、やっこ自身の実体験、そして宅建とAFPの知識を交えてお伝えします！
結論”土地情報を見るだけでなく家が完成するまでをイメージすること”です！
土地を探しているとどうしても土地情報ばかり気になるもの、でも実際にはローンのこと建物のことが事前にイメージされていなければ、いざ土地が出てきた時に購入の決断ができません。
不動産全般ですが、自分がいいなと思う物件は多くの人がいいなと思っているということで間違いありません。
なので、希望の物件が出てきた時の素早い決断がものすごく重要です。
この記事を読むことで、希望の土地に出逢った時にスピーディな決断ができるようになるためのお力になれれば幸いです！
- 土地のエリア情報分析
- 建築会社の候補を先に決めておく
- 自己資金と住宅ローンのイメージを把握しておく
- 予算オーバーの場合の土地と建物の優先バランスを決めておく
土地のエリア情報分析
土地のエリア情報分析はこんな手順で進めると候補が見えてきます。
手順①エリア別に仕分けてエリアごと分析してみる
まずはエリア別に分けてみて、エリアごとのメリット•デメリットを書き出してみる。
例えば
- 駅からの距離
- 駅からの高低差や道のり
- 近隣の商業施設
- 学校からの距離や道のり など
見逃しがちなのは駅からの高低差や道のりです。同じ徒歩10分でも急な坂道や人通りの少ない細道を通るルートでは、子供がいる家庭は心配が増えますよね。
物件チラシに書かれている最寄駅から徒歩10分はどんな道のりなのか、実際にエリア内を歩いてみたり、遠方で難しければGoogleEarthでも大丈夫なので道のりを確認してみましょう。
通勤で電車を使う方は特に毎日のことなので注意してみてください。
手順②エリアの相場を調べておく
調べ方はやっぱりSUUMOとか、ホームズなど媒体で調べるのが早いです。
『〇〇市戸建相場』で検索すると出てきます。相場を調べるのって売却の情報が多く出てきますが、買う時の目安にも使えるのでチェックしてみてください。
ちなみに売却の案内ページですがSUUMOに相場を調べる方法まとまっていたのでよかったら参考にしてみてください！
→スーモ相場サイト
沢山の物件情報を見る中で、エリアごとに価格の相場を理解しておくと、いまの売値が安いのか高いのか判断ができるし、値引交渉の目安材料にもなります。何より購入の意思決定の後押しにもなると思います！
※不動産の価格は周辺環境や、道路との高低差、接道の向き、土地形状によっても変わって来るので、全体感をつかむ程度で大丈夫です！
手順③エリアごとにランク付
エリア特性を把握できたら、ランク付しておくことをオススメします。A〜Cランクくらいで良いとおもいます。
- Aランク・・・このエリアで物件出たら絶対買う！値引交渉はするけど、値引なしでも買いたい！
- Bランク・・・エリアはＡランクほどではないけど、金額面等で魅力ある物件なら買いたい！
- Cランク・・・売物件情報が出たら、詳細は知りたい。条件面でメリットがあれば買いたい！
特にAランク、Bランクのエリアで情報が出たら、すぐに動けるように心の準備しておくと良いと思います。
ちなみに、やっこはAランクエリアを絞っていなかったために建売買い逃した経験があります。今となっては購入するための心の準備が不足していたと思っています…
建築会社の候補を先に決めておく
今回の記事の中で最重要だと思っています！
土地が決まってからゆっくり建築会社を決めようと思っているのなら
今すぐ修正してください！！
間違いなく、土地探しと並行して建築会社の候補も決めたほうが良いです！
理由はあくまで家づくりのゴールは家を建てることで土地を買うことではないからです。
土地の情報だけ見ていても、その土地に自分たちの希望する建物が建築できるかはなかなか想像がつきづらいもの・・・
建物の間取や構造、駐車場や庭づくりなどを勉強しておくことで、出てきた土地情報は自分達が希望する建物を建てられる土地か判断ができるようになります！土地を購入した後で 自分たちの希望する建物を建てられないなんてなったら目も開けられません。
土地に掛かる法令上の制限や建築の用語は聞きなれないことばかり、土地の仲介業者さんは土地のことは詳しいけど建物となると急に専門外になったりします。
土地が見つかっていないときこそ、ゆっくり建物のことを勉強できます。一言に注文住宅といっても建築会社ごと値段はピンキリ、構造によって特性があったり、間取りの制限があったり、得意・不得意もあります。
自分たちの希望の建築会社で希望の間取を建てる場合におおよそいくらくらいかかるか把握しおくと良いと思います。土地購入を決断するのにお金の話は避けては通れないですから
自分の希望の建築会社と一緒にいくつか価格帯の違う建築会社も検討しておくことをオススメします。同じ30坪の家でも値段はけっこう開きがあります。それぞれの会社の特性と値段を把握しておくことをオススメします！
希望の土地ができてから建築会社を選んでいては圧倒的に時間が足りません。
たくさんのメーカーを一度に見るために住宅展示場は良いですが、行く時間がなかったり、しつこい営業を懸念している方は今はネット経由で無料で資料請求したり、間取りの提案が受けられるサービスも充実しているのでそういったサービスを利用するのもアリです。
やっこは土地購入の契約前は4社並行して提案を受けて、毎週朝から晩まで住宅展示場にいました。
毎晩遅くまで建物の図面や見積り、住宅ローンのことを検討して・・・
相当な体力を消耗しました消耗しました・・・
そうならないために、序盤で建築会社の候補を絞っておくことはホントに大事です。
自己資金と住宅ローンのイメージを把握しておく
土地探しと建物のことを並行して検討することで、自分たちが希望する土地と建物にかかるおおよその合計金額が見えてきます。
家づくりにはかつてないほどの大きなお金が動きます。お金の準備は次の2パターンです
- 手元の預金等の金融資産をいくら利用するか？（自己資金）
- ローンはどの程度利用するか？（ローン）
手元の預金等の金融資産をいくら利用するか？ですが、これは家族ごとに事情は異なると思います。
株や仮想通貨など預金以外のものは換金のタイミングも重要になります！
また、親族からの資金援助についても早めに話をまとめておくと良いです。
手元資金を全て利用するのはお勧めできません家を建てた後も、家具を購入したり、子供がいれば将来的な教育資金など先々のことも見越して計画してみてください。
ローンはどの程度利用するか？ですが、2点を意識して金額を算出してみてください。
- 自分がいくら借りられるのか？
- 自分が月々いくら返せるのか？
ここでは具体的な計算方法は割愛します、一度書いてみたんですけど、簡単にまとめても長くなりすぎてしまって…別記事にする予定です。
いくら借りられるか、借入可能額を事前に知っておくと、土地と建物の合計金額が分かったとき、自分が希望するローン金額で購入できるかが判断できます。
前年の年収、既存借入、年齢によって変わってきます。
借入可能額に達していなければ、希望物件が出たとき決断ができますし、達していなければあきらめがつきます。どちらにしても知っておくことは重要です！
次に月々いくら返せるか、正直いくら借りられるかより、いくらなら返せるかの返済可能額の方が重要だとやっこは考えます。
なぜならローンは借りたら返済しなければならないからです。仮に自分は5,000万借入できるとしても、5,000万借りたことに対しての毎月返済ができなければ、本末転倒でせっかく買った家も土地も銀行に取られてしまいます。
そうならないために、いくらなら毎月返済できるか、家族で話し合っておくことが大事です。
返済可能額から逆算して、借入金額を算出できるので、そちらも借入可能額と併せて別記事にまとめます！
どこの金融機関でもネット上でシュミレーションが、楽天銀行に今説明した年収からの借入金額の試算、返済額からの借入金額の試算ができるわかりやすいシュミレーションがあったのでリンクしておきます！ご参考にしてみてください！
→楽天銀行ローンシュミレーション
ローンを考える上で忘れがちなのは、年齢と団体信用生命保険です。
住宅ローンは全て35年で計算できると思っていたら注意です。ローン期間は最大35年ですが、完済時年齢が決まっています。
夫婦連帯債務とか親子ローンとか複雑な組み方もありますが単純にお一人でローンを組む場合、銀行によりけりですが、短いと71歳とか長いと81歳です。
仮に71歳完済で現在40歳だとすると、31年しかローンが組めません。
なので完済年齢は要注意です。
年齢制限の要因は団体信用生命保険です。簡単に言うと借入をする人が亡くなったらローンの残高がチャラになる保険です。保険適用の年齢が決まっているため、ローン年数に制限が出てきます。
世にあるほとんどの住宅ローン商品は団体信用生命保険に加入することが条件になっています。
団体信用生命保険加入には健康状態の告知があります。一般の生命保険より基準は緩いといわれていますが、保険会社がダメと言ったら入りたくても入れません。つまりローンが組めません。
健康状態に不安のある方は早い段階で団体信用生命保険に加入できるか調べておくことをオススメします。
団体信用生命保険も別記事で作ろうと思います。
土地と建物の優先バランスを決めておく
土地と建物の総額がイメージできて、自己資金とローンのイメージが分かってくると、自然と自分達が購入できそうな金額の上限が見えてきます。
言ってしまえば、現時点の現実です。
では、ここまで読んでいだいた内容をもとに整理していくと…
- 購入する土地エリアの希望をまとめて、エリアごとにランク付けしておく
- 建物の建築会社の候補を決めておおよその金額を把握しておく
- 自己資金とローンについてイメージしておく
だんだん具体的になってきていると思います！同時に理想と現実の両方が見えてきたのではないでしょうか？？
現実が見えてこそ、購入の決断ができるものです！お金の話になりますが、いま自己資金とローンでいくら用意できますか？
用意できるお金は5,000万円と仮定します。
希望エリアの土地は3,000万円、希望の建築会社で希望の広さの間取りで建てると3,000万円とすると合計6,000万円で予算オーバーです…
そこで1,000万円の差をどうするのか考えなくてはなりません。大きくは3パターンだと思います。
- 土地のエリアを変更して、または狙う土地の面積を小さくして土地価格を調整し建物を優先する
- 建物の建築業者を価格の安い会社で検討し建物価格を調整し土地を優先する
- 自己資金が出せるなら出すし、収入を上げてローン金額を増やしてから希望の土地に希望の建築会社で計画を進める（計画を先送りする）
- 家計を見直し→返済可能金額を増やす→ローン金額を増やして希望の希望の土地に希望の建築会社で計画を進める（現状を見直す）
パターン1を検討するために土地をランクづけして調整できるよう準備しておきます。
パターン2を検討するために建築業者は価格帯別に複数社検討しておきます。
パターン3を検討するために自己資金と借入可能ローン金額を把握しておきます。
パターン4を検討するために返済額から借入可能なローン金額を把握しておきます。
正直どれも正解だと思います。大事なのはどのパターンにするか家族で話し合って決めておくことです。
まとめ
土地購入から建物を新築するのは建売や中古住宅に比べてやるべきことが多いです。
やることが多いことは家づくりの楽しみが多いとやっこは考えます。
やっこもこのパターンで現在自宅を建築中です。
スタートである土地を購入する意思決定をスピーディーにするために
- 土地はエリア別に特性や価格の相場を理解しランク分けしておく
- 建物のことは土地探しと常に並行して検討して建築会社の候補を価格帯別に数社検討
- 自己資金とローン金額について具体的にイメージしておく
- 予算オーバーの時何を優先するか事前に家族で話し合っておく
ぜひ検討してみてください！！
最後まで読んでいただきありがとうございます。 それでは、バイバイ！！
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